قوانین مالک و مستاجر که باید بدانید

قوانین مالک و مستاجر که باید بدانید
امتیاز مطلب: ٧٦%
76

در عصر مدرن به دنبال تخصصی شدن جنبه‌های مختلف زندگی انسان‌ها، وابستگی افراد جامعه به یکدیگر برای تأمین نیازهای خود افزایش یافته­ است. افزایش چنین وابستگی‌ای موجب ظهور و بروز انواع روابط اجتماعی گردیده است؛ به گونه‌ای که در حال حاضر کمتر رابطه‌­ای را می‌­توان یافت که صرفا جنبه‌ی فردی داشته و عاری از هر نوع آثار اجتماعی باشد. روابط اجتماعی به تَبَع ماهیت خود دارای آثار اجتماعی هستند؛ یعنی علاوه بر طرفین رابطه، بر افراد دیگری در سطح جامعه نیز تأثیر می­‌گذارند و برای آنان حقوق و تکالیفی را به‌صورت مستقیم یا غیرمستقیم ایجاد می‌­کنند. بر این اساس ضرورت دارد که این روابط اجتماعی هم نسبت به طرفین رابطه و هم نسبت به اشخاص ثالثی که به صورت غیرمستقیم تحت تأثیر این رابطه قرار دارند، ساماندهی شود. مسئولیت ساماندهی این روابط در سطح جامعه را نهادی تحت عنوان قانون ایفا می‌­کند. قوانینی که از سوی نهادهای رسمی جامعه (مجلس) تصویب می­‌شوند، حقوق و تکالیف طرفین روابط اجتماعی و هر فرد مرتبط با این روابط را تعیین می­‌کنند. آشنایی با کاربرد قوانین مربوط به هریک از این روابط برای جلوگیری از ظهور و بروز اختلافات و همچنین حل و فصل مسالمت آمیز آنها ضرورت دارد. یکی از رایج‌ترین روابطی که میان افراد جامعه برقرار می‌­شود، رابطه‌ی استیجاری و یا قانون مالک و مستاجر است که در این مقاله به شرح آن خواهیم پرداخت.


مقاله مرتبط: قوانین تصادف با عابر پیاده؛ چه زمان عابر پیاده مقصر است؟

رابطه‌ی استیجاری در قالب قرارداد اجاره میان افراد جامعه شکل می­‌گیرد و دارای چهار رکن است:

  1. موجر (اجاره دهنده)؛
  2. مستأجر (اجاره کننده)؛
  3. عین مستأجره (آنچه اجاره داده می‌شود)؛
  4. اجاره‌بها (بهایی که اجاره کننده در قبال اجاره کردن پرداخت می­‌کند).

این رابطه که در قالب عقد اجاره برقرار می­‌شود، حقوق و تکالیفی را برای موجر، مستأجر و افراد دیگر به وجود می­‌آورد و علاوه بر این شامل برخی ضوابط در خصوص عین مستأجره می‌­شود. بر این اساس به‌منظور ساماندهی این رابطه قوانینی تصویب شده­ است که برخی از آنها از لحاظ عنوان، عام و برخی دیگر خاص هستند. با توجه به این که قراردادهای اجاره تابع دو قانون یعنی قانون مدنی و قانون روابط موجر و مستأجر هستند، برای پرداختن به کاربرد قوانین مرتبط با روابط موجر و مستأجر، ابتدا به قانون مدنی و سپس به قانون روابط موجر و مستأجر اشاره خواهیم کرد.


مقاله مرتبط: انواع عقود در قانون مدنی

روابط موجر و مستأجر در قانون مدنی

قانون مدنی مهم‌ترین قانونی است که بخش عمده‌ای از قواعد و شرایط عام و اختصاصی حاکم بر روابط میان افراد یک جامعه را تبیین نموده است. قانون مدنی در سال ۱۳۰۷ به تصویب رسیده است و مواد ۴۶۶ تا ۵۱۷ آن، به بیان قواعدِ کلی و عامِ مرتبط با عقد اجاره اختصاص یافته است. مطابق آنچه در این مواد ذکر شده­ است عین مستأجره در عقد اجاره می‌­تواند شخص، شیء یا حیوان باشد و موارد اجاره‌ی اشخاص نیز اجاره‌ی خدمه و کارگر و همچنین اجار‌ه‌ی متصدی حمل‌ونقل را در برمی‌گیرد؛ یعنی قانون مدنی مشخص نموده است که قرارداد اجاره نسبت به چه اموری می­‌تواند منعقد شود. در این مواد ابتدا تعریف حقوقی عقد اجاره بیان شده و سپس قواعد حاکم بر آن تبیین شده است که از مهم‌ترین این قواعد می­‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

  1. نحوه‌ی انعقاد قرارداد اجاره و حقوق و تکالیف هریک از طرفین آن (موجر و مستأجر) را مشخص نموده است.
  2. شرایط و ضوابطی را که باید در انعقاد عقد اجاره رعایت شود، تعیین کرده است؛ مانند آنکه در ماده‌ی ۴۶۸ قانون مدنی تصریح شده است که حتما باید در عقد اجاره مدت اجاره مشخص شود و در غیراین‌صورت عقد باطل خواهد بود.
  3. ضوابط و شرایط مربوط به عین مستأجره را مورد اشاره قرار داده است.
  4. مشخص کرده است که اگر چنانچه هریک از طرفین به تکالیفی که طبق این قرارداد برای آنها ایجاد شده است عمل ننمایند، طرف مقابل چه اقدامی می‌­تواند انجام دهد.
  5. مشخص کرده است که در صورت وجود چه شرایطی طرفین می­‌توانند قرارداد را فسخ کنند (برهم بزنند) و همچنین در چه مواقعی عقد منفسخ می‌شود (خود به خود از بین می­‌رود).
  6. در این مواد پیش‌بینی شده است که طرفین قرارداد اجاره در خصوص چه مواردی می­‌توانند براساس توافق طرفینی خود عمل کنند و در چه مواردی ملزم هستند براساس آنچه قانون تعیین نموده است عمل کنند.

قواعد مرتبط با روابط موجر و مستأجر در قانون مالک و مستاجر

قواعد مرتبط با روابط موجر و مستأجر در قانون روابط موجر و مستأجر

علاوه بر پیش‌بینی قواعدی به‌صورت عام و کلی در قانون مدنی درخصوص قرارداد اجاره که به‌طور عمده حقوق و تکالیف هریک از طرفین قرارداد و ضمانت اجرای عدم پای‌بندی به این تکالیف را مشخص نموده­‌ است، در خصوص قرارداد اجاره قانونی تحت عنوان قانون روابط موجر و مستأجر تصویب شده است. این قانون نخستین بار در سال ۱۳۵۶ تصویب شده است و پس از آن چندین مرتبه، اصلاح و در برخی موارد، موادی به آن الحاق شده است اما آنچه در حال حاضر در محاکم اجرا می­‌شود، آخرین اصلاحیه‌ی این قانون در سال ۱۳۷۶ است. قانون روابط موجر و مستأجر شامل ۱۳ ماده است و مهم­‌ترین نکاتی که در این مواد مورد تأکید قرار گرفته است عبارتند از:

الف. شرایطی که باید برای انعقاد قرارداد اجاره از لحاظ شکلی رعایت شود تا بتوان گفت قرارداد اعتبار دارد و می‌­توان در محاکم به آن استناد نمود؛ برای مثال مطابق ماده‌ی دوم این قانون باید آن دسته از قراردادهای اجاره که به‌صورت عادی منعقد می­‌شوند توسط دو نفر مورد اعتماد به‌عنوان شاهد گواهی شوند و همچنین نسخه‌های این قرارداد توسط طرفین امضا شود.

ب. تعیین شرایط و فرایندی که در صورت پایان مدت عقد اجاره باید طی شود تا موجر بتواند اقدام به تخلیه‌ی عین مستأجره نماید و همچنین ارائه‌ی راهکارهایی که موجر می‌تواند در صورت ادعای ورود خسارت به مال مورد اجاره از طریق آن دادخواست خود را پیگیری نماید.

پ. تعیین این موضوع که چنانچه مدت قرارداد اجاره به اتمام برسد و طرفین بر تمدید آن توافق نکنند، مستأجر دارای چه حقوقی است و چگونه می‌­تواند به حقوق خود دست یابد.

ت. پرداختن به این موضوع که حق سرقفلی چه نوع حقی بوده است، شرایط آن چیست، چگونه به وجود آمده و چگونه ساقط می‌شود و از بین می‌­رود.

به‌طور کلی چنین می­‌توان گفت که قانون مدنی در خصوص عقد اجاره قواعدی را به‌صورت ماهوی پیش‌بینی کرده است؛ یعنی موادی که در قانون مدنی در خصوص عقد اجاره مورد اشاره قرار گرفته‌اند به این موضوع می‌­پردازند که اساسا باید یک قرارداد اجاره به چه نحوی منعقد شود و چه شرایطی باید در آن رعایت گردد تا بتوان گفت که این عقد صحیح است و هر دو طرف باید به آن پای‌بند باشند. در مقابل قانون مدنی، قانون روابط موجر و مستأجر در چند ماده و به‌صورت محدود درصدد بیان این مطلب است که چه شرایطی باید وجود داشته باشد تا بتوان به قراردادی که منعقد شده­ است، در محاکم استناد نمود. برای مثال در صورتی که در قرارداد اجاره امضای موجر و مستأجر وجود نداشته باشد، طرفین نمی­‌توانند آن را در محاکم مورد استناد قرار بدهند و براین اساس امکان دارد از حقوق خود محروم شوند. علاوه بر این، قانون روابط موجر و مستأجر مشخص نموده است که چه مراحلی برای بازپس گرفتن مال مورد اجاره از مستأجر باید طی شود.

تفاوت کاربرد این دو قانون در روابط مالک و مستأجر با مثال زیر به روشنی مشخص می‌شود:

مطابق ماده‌ی ۴۹۴ قانون مدنی در صورت پایان یافتن مدت اجاره‌ی عقد اجاره از بین می‌رود اما اینکه موجر باید چه فرایندی را طی کند تا بتواند تخلیه‌ی عین مستأجره را درخواست کند، موضوعی است که ماده‌ی ۳ قانون روابط موجر و مستأجر به آن پرداخته است.

تهیه شده در: chetor.com

برچسب‌ها:
لیلا بلالی فارغ التحصیل کارشناسی حقوق از دانشگاه تهران_ دانشجوی کارشناسی ارشد حقوق جزا و جرم شناسی دانشگاه تهران

دیدگاه خود را بنویسید

نشانی ایمیل شما منتشر نخواهد شد. بخش‌های موردنیاز علامت‌گذاری شده‌اند *

دیدگاه‌ها (1)

  1. profile-placeholder عیسی گفت:

    سلام دوست عزیز مقاله مفید و مختصر و جالبی بود.

پربازدیدترین موضوعات

سلامتی

سلامت جسمی و روحی با دانستن آخرین یافته‌ها و تحقیقات

آداب معاشرت

پندار نیک، گفتار نیک، کردار نیک

عادات موفقیت

عادات روزانه و راز موفقیت افراد موفق

هوش و خلاقیت

تکنیک‌ها و روش‌های بهبود قدرت مغز و افزایش هوش و خلاقیت

تغذیه

چه خوراکی‌های بخوریم و چه موقع بخوریم

تناسب اندام

تندرستی و داشتن بدنی زیبا با آخرین یافته‌های علمی

کاریزما

جذبه‌ای که با آن عشق، وفاداری و محبت دیگران را از آن خود می‌کنید

هوش هیجانی

مهارت ارتباط اجتماعی، شناخت و برداشت درست از رفتارها

مثبت اندیشی

بهترین‌ نکات و روش‌ها برای رسیدن به آرامش روحی و اندیشه مثبت

مد و زیبایی

نکات و روش‌هایی که ظاهر شما را تبدیل به آنچه می‌پسندید می‌کند

زبان بدن

دانش اینکه بدن چه می‌گوید و چگونه می‌توان زبان بدن را به خدمت گرفت

فن بیان

مهارت سخنرانی و تاثیر‌گذاری برای رساندن پیام‌تان